I.    Introduction
La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE ; RS 211.412.41), également connue sous le nom de Lex Koller, est une loi qui vise à limiter l'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées à l'étranger afin d'"empêcher la propriété étrangère du sol suisse".
Cette loi varie en fonction du type de permis de séjour, du pays d'origine et du lieu de résidence. Son fonctionnement est donc complexe. De plus, la loi change selon le type d'utilisation que l'on veut en faire : résidence secondaire, résidence principale ou résidence secondaire. Les investisseurs étrangers n'ont pas le droit d'acquérir des biens résidentiels, mais peuvent investir dans des biens commerciaux, artisanaux et subventionnés.
L'acquisition d'un immeuble soumis au régime de l'autorisation nécessite l'octroi d'une autorisation par l'autorité cantonale compétente (art. 2, al. 1, LFAIE). Ainsi, l'application de cette loi incombe en premier lieu au canton sur le territoire duquel se trouve l'immeuble. C'est l'autorité compétente désignée par le canton en question qui décide si un acte juridique est soumis à autorisation et si l'autorisation doit être accordée (art. 15, al. 1, let. a, LFAIE). L'autorisation n'est accordée que pour les motifs prévus par la LFAIE et, le cas échéant, par le droit cantonal (art. 3, 8 et 9 LFAIE).
II.    Assujettissement
En principe, trois conditions cumulatives doivent être remplies pour qu'un acte juridique soit soumis au régime de l'autorisation :
- L'acquéreur doit être une personne à l'étranger au sens de la LFAIE (assujettissement subjectif).
- L'objet de l'acte juridique doit porter sur un bien soumis à l'imposition de la LFAIE (imposition objective en fonction de l'utilisation du bien).
- Le droit acquis doit être assimilé à une acquisition immobilière au sens de la LFAIE (assujettissement objectif selon le type de droit).
Même si ces trois conditions sont remplies, d'autres exceptions à l'obligation d'obtenir une autorisation conformément à l'art. 7 LFAIE.
III.    Personnes à l'étranger
La Lex Koller définit les personnes à l'étranger à l'art. 5 al. 1 let. a et abis LFAIE (complété par l'art. 2 OFL). Il s'agit des étrangers domiciliés à l'étranger et des étrangers domiciliés en Suisse, mais qui ne sont pas ressortissants d'un Etat membre de la Communauté européenne (CE) ou de l'Association européenne de libre-échange (AELE), ni titulaires d'un permis d'établissement C valable.

Ce régime s'applique également aux sociétés ayant leur siège à l'étranger, même si elles sont en mains suisses et considérées comme suisses d'un point de vue économique.

IV.    Logement de vacances
Un étranger soumis à autorisation peut acquérir un appartement dans un apparthôtel ou une maison de vacances (art. 9, al. 2 et 3, et art. 10 LFAIE). Le lieu d'hébergement doit être désigné comme zone touristique par le canton concerné. Chaque autorisation est soumise au contingent annuel attribué par la Confédération au canton pour les maisons de vacances et les appartements dans un apparthôtel (art. 11 LFAIE, art. 9 OFL et annexe 1 OFL), sauf si l'autorisation pour l'acquisition de cette maison ou de cet appartement a déjà été obtenue par le vendeur à ce moment-là.
Les quotas peuvent également être transférés à des personnes non assujetties pour permettre la vente de logements à des ressortissants étrangers (autorisations dites "de principe"). Par conséquent, les achats individuels de ressortissants étrangers restent soumis à autorisation, mais ne sont plus comptabilisés dans le contingent. Les cantons et les communes touristiques peuvent imposer des restrictions. Ils peuvent par exemple décider de bloquer complètement un emplacement, d'autoriser l'achat de propriétés par étages et seulement jusqu'à un certain quota, de limiter le nombre annuel d'autorisations ou de restreindre l'achat de logements qui sont déjà en mains étrangères (art. 13 LFAIE).
Les cantons suivants autorisent l'achat d'une maison de vacances ou d'un appartement dans un apparthôtel : Appenzell Rhodes-Extérieures, Berne, Fribourg, Glaris, Grisons, Jura, Lucerne, Neuchâtel, Nidwald, Obwald, Saint-Gall, Schaffhouse (uniquement pour les appartements dans un apparthôtel), Schwyz, Tessin, Uri, Valais et Vaud.
Les logements de vacances ne peuvent pas être loués à l'année, mais uniquement à court terme. L'acquéreur doit être en mesure d'utiliser lui-même le logement conformément à l'usage pour lequel il s'est porté candidat. Les appartements d'une résidence hôtelière doivent être laissés à la disposition de l'hôtelier pour qu'il puisse les exploiter comme un hôtel, en particulier pendant la haute saison (art. 10, let. b, OAIE).
Selon l'art. 8 OAIE, les logements de vacances ne peuvent être acquis que par des personnes physiques directement en leur nom propre ; l'acquisition indirecte d'un logement par l'intermédiaire d'une personne morale n'est pas possible.
En principe, selon l'art. 10, par. 2 et 3, OAIE, la surface nette de plancher d'une propriété ne doit pas dépasser 200 m2 et la surface du terrain 1 000 m2 (art. 10, par. 2 et 3, OAIE). Selon la pratique établie, en cas de besoin supplémentaire, il est possible d'autoriser jusqu'à 250 m2 de surface nette de plancher et 1'500 m2 de surface de terrain, et dans des cas exceptionnels, des dépassements plus importants.

Mizgin CADIR, Alain AGUPYAN & Cassandra JOCHUM