Erwerb eines Ferienhauses in der Schweiz durch Nichtansässige/Ausländer
I. Einführung
Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41), auch bekannt als Lex Koller, ist ein Gesetz, das darauf abzielt, den Erwerb von Grundstücken durch Personen mit Wohnsitz im Ausland zu beschränken, um "ausländisches Eigentum an Schweizer Boden zu verhindern".
Das Gesetz variiert je nach Art der Aufenthaltsgenehmigung, des Herkunftslandes und des Wohnortes. Seine Funktionsweise ist daher komplex. Darüber hinaus ändert sich das Gesetz je nach Art der Nutzung: Zweitwohnsitz, Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz. Ausländische Investoren dürfen keine Wohnimmobilien erwerben, können aber in gewerbliche, handwerkliche und subventionierte Immobilien investieren.
Der Erwerb einer Immobilie, die der Genehmigungspflicht unterliegt, erfordert die Erteilung einer Genehmigung durch die zuständige kantonale Behörde (Art. 2 Abs. 1 LFAIE). Die Anwendung dieses Gesetzes obliegt daher in erster Linie dem Kanton, auf dessen Gebiet sich die Immobilie befindet. Es ist die vom jeweiligen Kanton bestimmte zuständige Behörde, die entscheidet, ob eine Rechtshandlung genehmigungspflichtig ist und ob die Genehmigung erteilt werden muss (Art. 15 Abs. 1 Bst. a BewG). Die Genehmigung wird nur aus den Gründen erteilt, die im BewG und gegebenenfalls im kantonalen Recht vorgesehen sind (Art. 3, 8 und 9 BewG).
II. Steuerpflicht
Grundsätzlich müssen drei kumulative Bedingungen erfüllt sein, damit ein Rechtsgeschäft der Genehmigungspflicht unterliegt:
- Der Erwerber muss eine Person im Ausland im Sinne des BewG sein (subjektive Steuerpflicht).
- Der Gegenstand des Rechtsgeschäfts muss sich auf einen Gegenstand beziehen, der der Besteuerung nach dem BewG unterliegt (objektive Besteuerung entsprechend der Verwendung des Gegenstands).
- Das erworbene Recht muss einem Immobilienerwerb im Sinne des BewG gleichgestellt sein (objektive Steuerpflicht nach der Art des Rechts).
Auch wenn diese drei Bedingungen erfüllt sind, gibt es weitere Ausnahmen von der Genehmigungspflicht nach Art. 7 BewG.
III. Personen im Ausland
Die Lex Koller definiert Personen im Ausland in Art. 5 Abs. 1 lit. a und abis BewG (ergänzt durch Art. 2 BWO). Es handelt sich um Ausländer mit Wohnsitz im Ausland und Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz, die weder Staatsangehörige eines Mitgliedstaates der Europäischen Gemeinschaft (EG) oder der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA) noch Inhaber einer gültigen Niederlassungserlaubnis C sind.
Diese Regelung gilt auch für Unternehmen mit Sitz im Ausland, selbst wenn sie sich in schweizerischem Besitz befinden und wirtschaftlich als schweizerisch angesehen werden.
IV. Ferienunterkünfte
Ein genehmigungspflichtiger Ausländer kann eine Wohnung in einem Aparthotel oder einem Ferienhaus erwerben (Art. 9 Abs. 2 und 3 und Art. 10 LeaseG). Der Beherbergungsort muss von dem betreffenden Kanton als Tourismusgebiet ausgewiesen sein. Jede Genehmigung unterliegt dem jährlichen Kontingent, das der Bund dem Kanton für Ferienhäuser und Wohnungen in einem Aparthotel zuweist (Art. 11 BewG, Art. 9 BWO und Anhang 1 BWO), es sei denn, die Genehmigung für den Erwerb dieses Hauses oder dieser Wohnung wurde vom Verkäufer zu diesem Zeitpunkt bereits eingeholt.
Quoten können auch auf nicht steuerpflichtige Personen übertragen werden, um den Verkauf von Wohnimmobilien an Ausländer zu ermöglichen (so genannte "grundsätzliche" Genehmigungen). Folglich bleiben individuelle Käufe durch ausländische Staatsangehörige genehmigungspflichtig, werden aber nicht mehr auf das Kontingent angerechnet. Die Kantone und Tourismusgemeinden können Beschränkungen auferlegen. Sie können beispielsweise beschließen, einen Standort vollständig zu blockieren, den Kauf von Stockwerkeigentum nur bis zu einer bestimmten Quote zuzulassen, die jährliche Anzahl der Genehmigungen zu begrenzen oder den Kauf von Wohnungen, die sich bereits in ausländischem Besitz befinden, zu beschränken (Art. 13 BewG).
In den folgenden Kantonen ist der Kauf eines Ferienhauses oder einer Wohnung in einem Aparthotel erlaubt: Appenzell Ausserrhoden, Bern, Freiburg, Glarus, Graubünden, Jura, Luzern, Neuchâtel, Nidwalden, Obwalden, St. Gallen, Schaffhausen (nur für Wohnungen in einem Aparthotel), Schwyz, Tessin, Uri, Wallis und Waadt.
Ferienunterkünfte können nicht ganzjährig, sondern nur kurzfristig vermietet werden. Der Erwerber muss in der Lage sein, die Wohnung selbst für den Zweck zu nutzen, für den er sich beworben hat. Die Wohnungen einer Hotelresidenz müssen dem Hotelier zur Verfügung gestellt werden, damit er sie wie ein Hotel betreiben kann, insbesondere während der Hochsaison (Art. 10 Bst. b PBV).
Gemäß Art. 8 VAEB können Ferienwohnungen nur von natürlichen Personen direkt in eigenem Namen erworben werden; der indirekte Erwerb einer Wohnung über eine juristische Person ist nicht möglich.
Grundsätzlich darf nach Art. 10 Abs. 2 und 3 WHO die Nettogeschossfläche einer Immobilie 200 m2 und die Grundstücksfläche 1.000 m2 nicht überschreiten (Art. 10 Abs. 2 und 3 WHO). Gemäß der gängigen Praxis kann bei zusätzlichem Bedarf eine Nettogeschossfläche von bis zu 250 m2 und eine Grundstücksfläche von 1.500 m2 genehmigt werden, in Ausnahmefällen auch eine größere Überschreitung.
Mizgin CADIR, Alain AGUPYAN & Cassandra JOCHUM