I.  Introduzione

La Legge federale sull'acquisto di beni immobili da parte di persone all'estero (LFAIE; RS 211.412.41), nota anche come Lex Koller, è una legge che mira a limitare l'acquisto di beni immobili da parte di persone domiciliate all'estero, al fine di "prevenire la proprietà straniera del suolo svizzero".

Questa legge varia a seconda del tipo di permesso di soggiorno, del Paese di origine e del luogo di residenza. Il suo funzionamento è quindi complesso. Inoltre, la legge cambia a seconda che la proprietà venga utilizzata come seconda casa, residenza primaria o seconda casa. Gli investitori stranieri non possono acquistare immobili residenziali, ma possono investire in immobili commerciali, artigianali e sovvenzionati.

L'acquisizione di immobili soggetti al regime di autorizzazione richiede la concessione di un'autorizzazione da parte dell'autorità cantonale competente (art. 2, comma 1, LFAIE). Pertanto, l'applicazione di questa legge è principalmente responsabilità del Cantone nel cui territorio si trova l'immobile. È l'autorità competente designata dal Cantone in questione a decidere se un atto legale è soggetto ad autorizzazione e se l'autorizzazione deve essere concessa (art. 15, comma 1, lettera a, FL). L'autorizzazione viene concessa solo per i motivi indicati nella FL e, ove applicabile, nella legge cantonale (art. 3, 8 e 9 FL).

II.            Responsabilità

In linea di principio, devono essere soddisfatte tre condizioni cumulative affinché un negozio giuridico sia soggetto al regime di autorizzazione:

- L'acquirente deve essere una persona all'estero ai sensi della FL (responsabilità soggettiva).

- L'oggetto della transazione legale deve riguardare un bene soggetto a tassazione ai sensi della FL (tassazione oggettiva basata sull'uso del bene).

- Il diritto acquisito deve essere equivalente a un'acquisizione di proprietà immobiliare ai sensi della FL (tassazione oggettiva in base al tipo di diritto).

Anche se queste tre condizioni sono soddisfatte, esistono comunque delle eccezioni all'obbligo di ottenere l'autorizzazione ai sensi dell'Art. 7 FL.

III.           Persone all'estero

La Lex Koller definisce le persone all'estero all'Art. 5 comma 1 lettere a e abis FL (integrato dall'Art. 2 OFL). Si tratta di stranieri domiciliati all'estero e di stranieri domiciliati in Svizzera che non sono cittadini di uno Stato membro della Comunità Europea (CE) o dell'Associazione Europea di Libero Scambio (AELS) o titolari di un permesso di domicilio C valido.

Questo regime si applica anche alle società con sede legale all'estero, anche se sono in mani svizzere e considerate svizzere dal punto di vista economico.

IV.           Alloggi per vacanze

Uno straniero soggetto ad autorizzazione può acquistare un appartamento in un residence o in una casa vacanze (Art. 9, paragrafi 2 e 3, e Art. 10 FL). Il luogo di alloggio deve essere designato come zona turistica dal Cantone interessato. Ogni autorizzazione è soggetta alla quota annuale assegnata dalla Confederazione al Cantone per le case e gli appartamenti di vacanza in un aparthotel (art. 11 LFAIE, art. 9 OFL e allegato 1 OFL), a meno che l'autorizzazione per l'acquisto di questa casa o appartamento non sia già stata ottenuta dal venditore in quel momento.

Le quote possono anche essere trasferite a persone non imponibili per consentire la vendita di abitazioni a cittadini stranieri (le cosiddette autorizzazioni "di principio"). Di conseguenza, gli acquisti individuali da parte di cittadini stranieri rimangono soggetti ad autorizzazione, ma non vengono più conteggiati nella quota. I Cantoni e i Comuni turistici possono imporre restrizioni. Ad esempio, possono decidere di bloccare completamente una località, di consentire l'acquisto di proprietà a più piani e solo fino a una certa quota, di limitare il numero annuale di autorizzazioni o di limitare l'acquisto di abitazioni già in mani straniere (Art. 13 FL).

I seguenti cantoni consentono l'acquisto di una casa vacanze o di un appartamento in un aparthotel: Appenzello Esterno, Berna, Friburgo, Glarona, Grigioni, Giura, Lucerna, Neuchâtel, Nidvaldo, Obvaldo, San Gallo, Sciaffusa (solo per gli appartamenti in un aparthotel), Svitto, Ticino, Uri, Vallese e Vaud.

Le case vacanza non possono essere affittate per tutto l'anno, ma solo a breve termine. L'acquirente deve essere in grado di utilizzare personalmente l'immobile in base allo scopo per cui ha fatto richiesta. Gli appartamenti di una residenza alberghiera devono essere lasciati a disposizione dell'albergatore, in modo che possa gestirli come un albergo, soprattutto durante l'alta stagione (Art. 10, lettera b, OAIE).

Secondo l'Art. 8 dell'OAIE, l'alloggio per le vacanze può essere acquistato solo da persone fisiche direttamente a proprio nome; l'acquisto indiretto di un alloggio tramite una persona giuridica non è possibile.

In linea di principio, secondo l'Art. 10 (2) e (3) dell'OAIE, la superficie netta del pavimento di un immobile non deve superare i 200 m2 e la superficie del terreno i 1.000 m2 (Art. 10 (2) e (3) OAIE). Secondo la prassi consolidata, in caso di necessità aggiuntive, è possibile autorizzare fino a 250 m2 di superficie netta del pavimento e 1.500 m2 di superficie del terreno e, in casi eccezionali, eccedenze maggiori.

Mizgin CADIR, Alain AGUPYAN & Cassandra JOCHUM