Ο ομοσπονδιακός νόμος για την απόκτηση ακίνητης περιουσίας από πρόσωπα στο εξωτερικό (LFAIE- SR 211.412.41), γνωστός και ως Lex Koller, είναι ένας νόμος που αποσκοπεί στον περιορισμό της απόκτησης ακίνητης περιουσίας από πρόσωπα που κατοικούν στο εξωτερικό, προκειμένου να "αποτραπεί η ξένη ιδιοκτησία σε ελβετικό έδαφος".

Ο νόμος αυτός διαφέρει ανάλογα με τον τύπο της άδειας διαμονής, τη χώρα καταγωγής και τον τόπο διαμονής. Η λειτουργία του είναι συνεπώς πολύπλοκη. Επιπλέον, ο νόμος αλλάζει ανάλογα με το αν το ακίνητο πρόκειται να χρησιμοποιηθεί ως δεύτερη κατοικία, ως κύρια κατοικία ή ως δεύτερη κατοικία. Οι αλλοδαποί επενδυτές δεν επιτρέπεται να αποκτήσουν κατοικίες, αλλά μπορούν να επενδύσουν σε εμπορικά, βιοτεχνικά και επιδοτούμενα ακίνητα.

Για την απόκτηση ακινήτου που υπόκειται στο καθεστώς αδειοδότησης απαιτείται η χορήγηση άδειας από την αρμόδια αρχή του καντονιού (άρθρο 2, παράγραφος 1, LFAIE). Συνεπώς, η εφαρμογή του νόμου αυτού αποτελεί πρωτίστως αρμοδιότητα του καντονίου στην επικράτεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο. Η αρμόδια αρχή που ορίζεται από το εν λόγω καντόνι είναι αυτή που αποφασίζει εάν μια νομική πράξη υπόκειται σε άδεια και εάν πρέπει να χορηγηθεί άδεια (άρθρο 15, παράγραφος 1, στοιχείο α, FL). Η άδεια χορηγείται μόνο για τους λόγους που ορίζονται στο ΦΕ και, κατά περίπτωση, στο καντονικό δίκαιο (άρθρα 3, 8 και 9 ΦΕ).

Ευθύνη

Κατ' αρχήν, πρέπει να πληρούνται τρεις σωρευτικές προϋποθέσεις για να υπαχθεί μια δικαιοπραξία στο καθεστώς έγκρισης:

- Ο αγοραστής πρέπει να είναι πρόσωπο στην αλλοδαπή κατά την έννοια του FL (υποκειμενική ευθύνη).

- Το αντικείμενο της δικαιοπραξίας πρέπει να αφορά περιουσιακά στοιχεία που υπόκεινται σε φορολόγηση βάσει του ΦΕ (αντικειμενική φορολόγηση βάσει της χρήσης του περιουσιακού στοιχείου).

- Το αποκτηθέν δικαίωμα πρέπει να ισοδυναμεί με απόκτηση ακινήτου κατά την έννοια του FL (αντικειμενική φορολόγηση ανάλογα με το είδος του δικαιώματος).

Ακόμη και αν πληρούνται οι τρεις αυτές προϋποθέσεις, υπάρχουν ακόμη εξαιρέσεις από την απαίτηση λήψης άδειας σύμφωνα με το άρθρο 7 του ΦΕΚ.

Πρόσωπα στο εξωτερικό

Ο Lex Koller ορίζει τα πρόσωπα στο εξωτερικό στο άρθρο 5 παράγραφος 1 στοιχεία α και αβ του FL (συμπληρωμένο από το άρθρο 2 OFL). Πρόκειται για αλλοδαπούς που κατοικούν στο εξωτερικό και αλλοδαπούς που κατοικούν στην Ελβετία και δεν είναι υπήκοοι κράτους μέλους της Ευρωπαϊκής Κοινότητας (ΕΚ) ή της Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελεύθερων Συναλλαγών (ΕΖΕΣ) ή κάτοχοι έγκυρης άδειας εγκατάστασης Γ.

Το καθεστώς αυτό ισχύει επίσης για τις εταιρείες που έχουν την καταστατική τους έδρα στο εξωτερικό, ακόμη και αν βρίσκονται σε ελβετικά χέρια και θεωρούνται ελβετικές από οικονομική άποψη.

Καταλύματα διακοπών

Ένας αλλοδαπός που υπόκειται σε άδεια μπορεί να αποκτήσει διαμέρισμα σε ξενοδοχείο διαμερισμάτων ή σε εξοχική κατοικία (άρθρο 9, παράγραφοι 2 και 3, και άρθρο 10 FL). Ο τόπος διαμονής πρέπει να έχει χαρακτηριστεί ως τουριστική περιοχή από το οικείο καντόνι. Κάθε άδεια υπόκειται στην ετήσια ποσόστωση που χορηγεί η Συνομοσπονδία στο καντόνι για παραθεριστικές κατοικίες και διαμερίσματα σε ξενοδοχείο διαμερισμάτων (άρθρο 11 LFAIE, άρθρο 9 OFL και παράρτημα 1 OFL), εκτός εάν ο πωλητής έχει ήδη λάβει την άδεια για την απόκτηση της εν λόγω κατοικίας ή διαμερίσματος εκείνη τη στιγμή.

Οι ποσοστώσεις μπορούν επίσης να μεταβιβαστούν σε μη υποκείμενους στο φόρο για να καταστεί δυνατή η πώληση κατοικιών σε αλλοδαπούς (οι λεγόμενες "κατ' αρχήν" άδειες). Κατά συνέπεια, οι μεμονωμένες αγορές από αλλοδαπούς υπηκόους εξακολουθούν να υπόκεινται σε έγκριση, αλλά δεν υπολογίζονται πλέον στην ποσόστωση. Τα καντόνια και οι τουριστικοί δήμοι μπορούν να επιβάλλουν περιορισμούς. Για παράδειγμα, μπορούν να αποφασίσουν να αποκλείσουν εντελώς μια τοποθεσία, να επιτρέψουν την αγορά πολυώροφων ακινήτων και μόνο μέχρι μια ορισμένη ποσόστωση, να περιορίσουν τον ετήσιο αριθμό αδειών ή να περιορίσουν την αγορά κατοικιών που βρίσκονται ήδη σε ξένα χέρια (άρθρο 13 FL).

Τα ακόλουθα καντόνια επιτρέπουν την αγορά εξοχικής κατοικίας ή διαμερίσματος σε ξενοδοχείο διαμερισμάτων: Appenzell Ausserrhoden, Βέρνη, Fribourg, Glarus, Graubünden, Jura, Lucerne, Neuchâtel, Nidwalden, Obwalden, St. Gallen, Schaffhausen (μόνο για διαμερίσματα σε ξενοδοχείο διαμερισμάτων), Schwyz, Ticino, Uri, Valais και Vaud.

Οι εξοχικές κατοικίες δεν μπορούν να ενοικιαστούν σε ετήσια βάση, αλλά μόνο σε βραχυπρόθεσμη βάση. Ο αγοραστής πρέπει να είναι σε θέση να χρησιμοποιήσει ο ίδιος το ακίνητο σύμφωνα με τον σκοπό για τον οποίο υπέβαλε την αίτηση. Τα διαμερίσματα μιας ξενοδοχειακής κατοικίας πρέπει να παραμένουν στη διάθεση του ξενοδόχου, ώστε να μπορεί να τα λειτουργεί ως ξενοδοχείο, ιδίως κατά την υψηλή περίοδο (άρθρο 10, στοιχείο β, OAIE).

Σύμφωνα με το άρθρο 8 του OAIE, τα καταλύματα διακοπών μπορούν να αποκτηθούν μόνο από φυσικά πρόσωπα απευθείας στο όνομά τους- η έμμεση απόκτηση καταλύματος μέσω νομικού προσώπου δεν είναι δυνατή.

Κατ' αρχήν, σύμφωνα με το άρθρο 10 παράγραφοι 2 και 3 του OAIE, η καθαρή επιφάνεια ενός ακινήτου δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 200 m2 και η επιφάνεια του οικοπέδου τα 1.000 m2 (άρθρο 10 παράγραφοι 2 και 3 του OAIE). Σύμφωνα με την καθιερωμένη πρακτική, σε περίπτωση πρόσθετων αναγκών, είναι δυνατόν να επιτραπεί η αύξηση της καθαρής επιφάνειας του δαπέδου μέχρι 250 m2 και της επιφάνειας του οικοπέδου μέχρι 1.500 m2 και, σε εξαιρετικές περιπτώσεις, μεγαλύτερες υπερβάσεις.

Mizgin CADIR, Alain AGUPYAN & Cassandra JOCHUM